来源：今晚报

近日，多家媒体报道了外地一些商铺投资者尝到了投资失利的苦果，以租还贷难以为继。而在天津市，商铺投资仍有不少拥趸，特别是许多社区商铺分外抢手。

　　高租金为卖点

所谓以租还贷，是指投资者看好商业地产的收益前景，贷款买入开发商开发建设的一定面积的商铺，并用开发商当初承诺的售后“包租”或者“返租”的租金来偿还银行贷款。这种投资行为带来的风险不断凸显。

近年来，开发商以投资回报率吸引客户的方式曾一度充斥于各种广告中。“8%高投资回报商铺”、“投资高于银行存款收益”、“零风险”字样以及投资利润公式等让不少人心动。由于工商管理部门严格规定，房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，也不得含有升值或投资回报的承诺，一些开发商选择了手机短信群发的方式继续传播着商铺创收“神话”。

近日许多市民反映，不断收到一些内容为“临街底商经典户型，投资潜力无限”的手机短信。记者拨打一些销售热线后，销售人员热情地介绍：商铺正在考虑采取售后返租的方式，可能日租金会达到4元/建筑平方米以上。而业内人士指出，销售人员口头说的租金水平已经超过了一些不错商圈内商铺租金水平，而且每平方米万元以上的销售价格也包含着一定的“水分”。从表面来说，对比商铺昂贵的销售价格，商铺的租金水平不一定年年稳定上涨。以天津市最繁华地段的商业地产为例：今年和平区滨江道段的多层商业用房的租金水平比两年前每月每平方米下降175元，和平路金街比前两年每月每平方米下降15元。

　　以租还贷可能有“坎儿”

更值得投资者注意的深层次问题，是以租还贷势必要遇到难题。一些房地产业内人士总结出一些失败的商铺投资案例的症结。

第一，商铺缺乏专业规划管理。开发商在盖商铺之前就没有想清楚将来要租给谁。结果使得招来的商铺经营者一直处于“铁打的营盘流水的兵”的状态，经济效益欠佳，根本无法形成长期发展的良好品牌效应。

第二，热炒透支了升值潜力。一些开发商实际上是先把卖铺子的价格提高了，“返租”就是他们从卖铺的钱里面拿出一部分变相“贴”给购房人。如果业主买下想再转手赚钱，收益空间已经被挤压了。

第三，产权商铺本身风险大。开发商将其开发的商铺等物业划分成小面积出售给购买者，在一定期限内，由开发商给投资者固定的租金收入。但是，产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营方式，给市场的定位和管理造成巨大的困难，产权人自己可能无法出租出售这种分割后的铺面，丧失经营主动权。

　　提醒投资者冷静出手

天津市银行业人士指出，目前银行给商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。在利率水平上不仅没有优惠利率可言，而且抵押贷款还执行基准利率上浮10%的政策。由于当前我国处于加息通道，加上贷款利息是按复利计算的，投资者如果以租还贷，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。

一些房地产专业人士指出，随着天津市开发的住宅大盘不断向城市边缘化发展，社区商铺正逐渐成为投资热点。如果该区域居住人口密集度增长过慢，且业态搭配不合理，业主过分贪图高回报的话，未来商家的运营成本可能过高，同样会带来经营风险。此外，政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。工商管理部门人士也提醒人们警惕那些所谓的高回报率的房地产广告，谨慎识别信息真伪，防止资金风险。（刘英潮）